Was ist meine Immobilie Wert? Ist der Bodenrichwert auch der Kaufpreis?

Die Immobilienpreise befinden sich auf Allzeithoch! Doch ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis? Welchen Wert hat der Bodenrichtwert beim Verkauf? Ist der Bodenrichwert auch der Kaufpreis den ich erzielen kann?

Um es Ihnen gleich einmal vorweg zu nehmen:

Der Bodenrichtwert ist für einen Verkauf einer Immobilie nur eine Hilfsgröße.

Die Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung von Immobilien hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden.

Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstücks können durchaus erheblich sein.


Quelle: Wikipedia „Bodenrichtwert“

 

Welche Hinweise geben Guttachterausschüsse zu den von Ihnen veröffentlichten Daten?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) und des § 19 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVO-BauGB) auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung.

Die Abgrenzungen zwischen den unterschiedlichen Richtwertzonen sind nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer gebildeten Richtwertzone liegen, können bereits wertmäßig von der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.

Genauere Angaben lassen sich in einem solchen Fall nur im Rahmen einer individuellen Bewertung machen.

Da Bodenrichtwerte in der Regel alle zwei Jahre (teilweise auch jährlich) festgelegt und veröffentlicht werden, sind die veröffentlichten Werte bei einem Verkauf teilweise bereits veraltet. Der Datenbestand den der Gutachterausschuss betrachtet endet im Sommer/Herbst des Jahre an dessen Ende (Stichtag) der Bodenrichtwert bestimmt wird. Je weiter der Stichtag zurückliegt, desto weniger hilfreich ist der Bodenrichtwert für eine Kaufpreisbestimmung.

Grundsätzlich gilt: der Bodenrichtwert bildet nicht das Markgeschehen ab. So werden mitunter durchaus vom Bodenrichtwert erheblich abweichende Verkäufe getätigt.

 

Warum steigen die Bodenrichtwerte?

Weil die tatsächlichen Preise der abgewickelten Immobilienverkäufe über dem jeweils aktuellen Bodenrichtwert liegen. Ein Preis über dem Bodenrichtwert ist somit durchaus kein überhöhter Kaufpreis. Die tatsächliche Kaufpreisbestimmung bei einem Verkauf ist völlig unabhängig vom Bodenrichtwert zu sehen. Entscheidend ist die Marktnachfrage. Hohe Nachfrage führt zu steigenden Bodenpreisen. Folglich ändert sich der Bodenrichtwert zum nächsten Stichtag, weil der Bodenrichtwert der allgemeinen Preisentwicklung und der Nachfrage nach Immobilien folgt.

Nicht der Bodenrichtwert bestimmt den Grundstückswert. Der Grundstückswert wird von der Nachfrage bestimmt. Die Preisentwicklung tatsächlich getätigter und notariell beglaubigter Immobilienverkäufe (auch nicht: Wunschpreise in Inseraten) bestimmen den Bodenrichtwert.

Der amtliche Gutachterausschus bestimmt mit dem Bodenrichtwert nicht den Wert einer Immobilie. Der Gutachterausschuss ermittelt nur einen Richtwert anhand zurückliegender Verkäufe. Die zukünftige Preisentwicklung bleibt dabei offen.

Der Bodenrichtwert ist im Grunde eine Nivellierung auf einen Durchschnittspreis.

 

Es gab auch Zeiten schwacher Konjunktur und sinkender Immobilienpreise. Dann war der Bodenrichtwert teilweise überhöht und der Bodenrichtwert am Markt mitunter nicht zu realisieren.Der Bodenrichtwert ist eine Kennzahl, die vergangene und zurückliegende Immobilienverkäufe darstellt. Der mit Hilfe des Bodenrichtwertes ermittelte Preis ist keinesfalls der tatsächlich am Markt erzielbare Preis.

Die Bewertung einer Immobilie ist komplizierter als die ausschließliche Betrachtung des Bodenrichtwertes. Aktuelle Preise und Grundstückswerte sind von der jeweils aktuellen Angebots- und Nachfrage-Situation abhängig.

 

Was ist nun kaufentscheidend für eine Immobilie?

Die Immobilie muss dem Käufer gefallen. Der Käufer muss es sich leisten können die Immobilie zu kaufen. Der Preis einer Immobilie muss dem Käfer es wert sein. Der Käufer kauft eine Immobilie wenn sie im gefällt und für ihn ganz persönlich der Wert und der Preis stimmt.

Beispiel: Autokauf? Erfolgt ein Kauf nach „Schwacke-Liste“? Hier weiß jeder Käufer, dass stereotype Bewertungen nur eine Richtgröße sind. Beim Autokauf konkurrieren immer Bauchgefühl und Kopfentscheidung!

 

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