Faktor / Multiplikator – Eine sehr beliebte Kennzahl sowohl in der Bewertung von Anlageimmobilien als auch zum Vergleich mehrerer Möglichkeiten (verschiedene Immobilien / Standorte). Er wird meist als Rohertragsfaktor ausgewiesen und sagt aus, wie viele Jahresnettokaltmieten der betrachteten Immobilie (zum aktuellen Stand der Kaltmieten) nötig sind, um den „reinen“ Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten oder Fremdkapitalkosten) zu amortisieren.
Rendite – Versteht sich als Bruttoanfangsrendite (ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Instandhaltungs-/Modernisierungs-/Sanierungskosten, Mieterhöhungen usw.) und wird errechnet, indem entweder die JNKM durch den Kaufpreis oder 100 durch den Faktor dividiert wird.
Ist – Die durch den aktuellen Vermietungsstand tatsächlich erzielte JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); Achtung: eventuelle Mietausfälle werden hier oft nicht berücksichtigt und sollten gesondert erfragt werden (selbst bei einer Ist JNKM von 100.000 EUR kann es vorkommen, dass tatsächlich nur 95.000 EUR „reinkommen“, da Mieter gelegentlich die Miete nicht zahlen/mindern [sei es gerechtfertigt oder nicht]).
Soll – Die durch Vollvermietung theoretisch zu erzielende JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); gelegentlich wird hier auch die zu erzielende JNKM unter Berücksichtigung einer anstehenden oder sofort möglichen Mieterhöhung genannt (dies sollten Sie vorab klären!).
Vermietbare Fläche – Gesamte Fläche, die vermietet werden kann (dies kann Wohnfläche, aber auch Büro- und/oder Lagerfläche o.Ä. sein).
Grundstücksgröße (Grst.) – Die Zahl sagt aus, wie groß die gesamte mitverkaufte Grundstücksfläche ist (unabhängig davon in wie viele Flurstücke [Parzellen] sich das Grundstück untergliedert); ein MFH kann beispielsweise mit 3 Flurstücken in Verbindung stehen/verkauft werden (1 Flurstück mit dem Haus, 1 Flurstück mit Garagen und ein Anteil an einem Flurstück mit Verkehrsfläche).
m²-Preis – Diese Zahl sagt aus, wie viel jeder einzelne Quadratmeter vermietbare Fläche kostet (Formel: Preis : Vermietbare Fläche); relevant, um verschiedene Angebote zu vergleichen/kalkulieren (insbesondere mit Neubau-/Sanierungskosten); Hierzu ein kurzes Beispiel: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie für 750 EUR/m² angeboten bekommen und anhand des Zustandes kalkulieren, dass die Sanierungs-/Modernisierungskosten ca. 250 EUR/m² betragen, dann kostet Sie ein Haus, dass dem (von Ihnen festgelegtem) modernisierten Standard entspricht 1.000 EUR/m². Dies können Sie nun mit dem m²-Preis eines Neubaus im selben Standard vergleichen (auch Kosten für das Grundstück sind zu beachten, nicht nur die „reinen“ Baukosten!). Wenn diese höher sind, z.B. 1.500 EUR/m² ist der Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung zu ziehen (wirtschaftlich sinnvoller!). Natürlich existieren viele weitere Argumente sowohl für und gegen Bestandsimmobilien als auch für und gegen Neubauimmobilien, jedoch geht es an dieser Stelle nur um die Erörterung der Kennzahl.
Zentralitätskennziffer (auch Einzelhandelszentralität) – Sie kennzeichnet das Verhältnis aus dem örtlichen/städtischen Einzelhandelsumsatz zur vor Ort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft; ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz der vorhandenen Kaufkraft entspricht; Werte unter 100 bedeuten, dass mehr Geld außerhalb der Stadt/des Ortes ausgegeben wird als dort an Kaufkraft besteht (monetäre Mittel fließen aus der Stadt ab) während Werte über 100 bedeuten, dass mehr Geld an dem Ort ausgegeben wird als Kaufkraft vorhanden ist (monetäre Mittel fließen der Stadt zu); generell gilt „umso höher, umso besser“; diese Kennzahl ist vor allem für Retailobjekte, Einkaufszentren und weitere Einzelhandelsobjekte relevant; sollte diese Ziffer nicht im Exposé stehen, sollten Sie sie erfragen (insbesondere, wenn Sie beabsichtigen eine Einzelhandelsimmobilie zu erwerben), z.B. beim Makler, der IHK, der Wirtschaftsförderung oder der GfK; die Zentralität sollte immer in Verbindung mit der Kaufkraft betrachtet werden.
Kaufkraftindex – Im Zusammenhang mit Anlageimmobilien gibt der Kaufkraftindex (auch: Kaufkraftzahl oder Kaufkraftkennziffer) einer Region (in Exposés meist einer Stadt oder Gemeinde) das Kaufkraftniveau dieser Region pro Einwohner oder Haushalt im Vergleich zum nationalen Durchschnitt an. Der nationale Durchschnitt hat dabei den Normwert 100. Beträgt z.B. der Kaufkraftindex je Einwohner einer Stadt 93, so liegt er unterhalb des Durchschnitts, d.h. die Einwohner in dieser Stadt verfügen dann im Mittel nur über 93% der durchschnittlichen Kaufkraft eines Bundesbürgers.
Diese Aufzählung der Kennzahlen erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Was haben Sie schon einmal Exposès gelesen und nicht verstanden? Ich freu mich auf Ihre Kommentare!
